Afleiding Disconteringsvoet Beleidswaarde voor verslagjaar 2024 en begroting 2026-2030

61,1%

2,80%

38,9%

3,12%

N.v.t.

2,92%

N.v.t.

0,50%

N.v.t.

0,75%

N.v.t.

4,17%

Jaarlijks in oktober voor de beleidswaarde in de eerstvolgende jaarrekening en de daarop volgende begroting.

In het daarna uitkomende handboek voor marktwaarde en beleidswaarde wordt de bepaalde WACC overgenomen.

Publicatie moet op tijd zijn voor de jaarrekening en de begroting/dPi. De gekozen methode leidt tot een beperkte aanpassing van jaar tot jaar. Er is geen reden voor een extra update binnen het jaar.

De disconteringsvoet wordt vastgelegd in deze publicatie. In het handboek marktwaardering wordt deze vervolgens overgenomen.

Op basis van laatste jaarrekening, zoals opgegeven in de dVi.

Jaarlijks wordt de sectorale vermogensverhouding tussen eigen vermogen (EV) en vreemd vermogen (VV) vastgesteld volgens de meest recente dVi met de nieuwe beleidswaarde als grondslag. Zolang de nieuwe beleidswaarde nog niet in de dVi  staat, wordt de vermogensverhouding berekend op basis van een afleiding van de nieuwe beleidswaarde. De voorschriften voor de nieuwe beleidswaarde (Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2023, hoofdstuk 20) worden hierbij gebruikt.

De vermogensverhouding op basis van de dVi 2023 en de nieuwe beleidswaarde is voor de DAEB-tak 61,1% EV en 38,9% VV.

De gemiddelde bouwkostenontwikkeling over een lange periode (25 jaar).

Een woningcorporatie heeft geen winstoogmerk. De balans bestaat uit overwegend vastgoed. Het rendement op eigen vermogen moet met name om de verhuurbaarheid van het vastgoed nu en in de toekomst te waarborgen. Dit is het continuïteitsperspectief van de sociale verhuur. De (instandhoudings-) investeringen en de balanswaarde (historische kostprijs/stichtingskosten) hebben een sterke relatie met de index voor bouwkostenontwikkeling. Deze index is daarom passend als rendement op eigen vermogen. Het gemiddelde van een langjarige periode (gemiddelde groeivoet moet index-niveau van startjaar naar index-niveau laatste jaar brengen) draagt bij aan een stabiel rendement op eigen vermogen en dus een stabiele disconteringsvoet. Hierbij wordt de inputindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gebruikt.

De gemiddelde bouwkostenstijging over de afgelopen 25 jaar (tussen 1998 en 2023) bedraagt 2,80%.

De gewogen gemiddelde rente op geborgde leningen.

(Rente)kosten die samenhangen met de structuur van de borg, maar niet in de rentekosten zijn opgenomen, worden als opslag toegevoegd.

Het doel is een balanswaardering van het huidige bezit. Dit bezit is gefinancierd met (overwegend) geborgde financiering. Uitgangspunt is daarom de huidige gewogen gemiddelde rente van de geborgde leningen. Dit is objectief vast te stellen. Het gaat om het gewogen gemiddelde van alle geborgde leningen.

Als opslag op de geborgde rente worden de (maximale) kosten toegevoegd die samenhangen met de structuur van de borg. Dat komt neer op (i) borgstellingsvergoeding, (ii) bereidstellingsprovisie op de obligolening, en (iii) het maximaal jaarlijks obligo. De jaarlijkse obligo wordt niet jaarlijks betaald. Het vastgoed moet  rendement kunnen maken om die jaarlijkse heffing te kunnen betalen.

De gemiddelde rente op geborgde leningen eind 2023 is 2,77%. Dit is de gewogen gemiddelde rente van vastrentende leningen (91% van het totaal), variabel rentende leningen (rekening houdend met hedge) en gestructureerde leningen. De borgstellingsvergoeding varieert van 0,006% tot 0,009% per kwartaal, het gewogen gemiddelde is 0,0069% per kwartaal. Dat komt uit op 0,0276% per jaar.

De bereidstellingsprovisie over de obligolening bedraagt ongeveer 0,2% over 2,6% van het schuldrestant. De bereidstellingsprovisie wordt jaarlijks geactualiseerd. Per saldo komt dit neer op zo’n 0,0052% van het geborgd volume. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,3333% van de geborgde schuld. De totale opslag wordt hiermee 0,35%. Het totale rendement op vreemd vermogen bedraagt hiermee zo’n 3,12% (gewogen gemiddelde rente geborgd 2,77% + opslagen 0,35%).

Opslag 1: risico-opslag voor onzekerheid in exploitatiekasstromen, zoals huur en onderhoud.

Opslag 2: opslag voor operationele kasstromen die niet in de (vastgoed)exploitatie/-waardering zitten, zoals vennootschapsbelasting (vpb), overige organisatiekosten en leefbaarheid. De opslagen worden toegepast als opslag op het totaal rendement (bovenop al gewogen rendement op EV/VV).

Toekomstige investeringen in het bestaand bezit met een daarbij optredend onrendabel krijgen in dit kader geen plaats.

De waardering is een langjarige raming van kasstromen. Er bestaat de onzekerheid dat die exploitatiekasstromen niet uitkomen zoals geraamd. Hiervoor wordt een risico opslag gehanteerd (opslag 1).

De verdiencapaciteit van een corporatie zit met name in de vastgoedexploitatie. Er zijn echter kosten die een corporatie heeft, maar die niet worden meegenomen in de vastgoedexploitatie. Hiervoor wordt een rendementsopslag gehanteerd om dit te dekken in het rendement van de vastgoedexploitatie (opslag 2). 

Door de opslagen toe te passen op het totaal rendement (al gewogen EV/VV rendement) gaat het rendement op eigen en vreemd vermogen niet te veel uiteenlopen. Hierdoor blijft de gevoeligheid voor vermogensverhoudingen beperkt.

Tezamen huur en onderhoudsrisico: 0,5% bijtelling uitgaande van een basis disconto van zo’n 3,0%. Bij de operationele kasstromen die niet in de (vastgoed) exploitatie zitten (o.a. VPB, overige organisatiekosten en leefbaarheid) gaat het momenteel om ongeveer € 675 per eenheid. Als structurele kasstroom van niet in exploitatie zittende kasstromen geeft dat uitgaande van een basisdisconto van zo’n 3,0 %, een opslag van 0,75%.

 61,1%

2,80%

 38,9%

3,82%

N.v.t.

3,20%

N.v.t.

0,75%

0,75%

4,70%