Onderzoek uitfaseren corporatiewoningen met energielabels E, F en G

Publicatie | 20-12-2023

Doel onderzoek

Voor dit onderzoek heeft de Aw risicogericht met 9 corporaties gesproken over dit onderwerp. Doel van het onderzoek was:

• Zicht krijgen op hoe woningcorporaties sturen op het realiseren van de nationale prestatieafspraak over de uitfasering van woningen met EFG labels.
• Daar waar de realisatie in gevaar komt, oorzaken en risico’s in kaart te brengen en aanbevelingen aan te dragen om belemmeringen weg te nemen.

Woningen met energielabels E, F en G

Corporatiewoningen met EFG-labels en de opgave voor het uitfaseren van deze woningen zijn ongelijk verdeeld over provincies en woningcorporaties Dit ziet u ook terug in de onderstaande afbeelding. Het hoogste aantal woningen met een EFG-label staat in Zuid-Holland. In verhouding tot de provinciale corporatievoorraad heeft Limburg de grootste opgave. Daarna Zuid-Holland, Noord-Holland en Groningen.

Woningcorporaties hebben de afgelopen jaren ingezet om de woningvoorraad naar gemiddeld energielabel B te brengen. In 2022 nam het aantal woningen met een laag energielabel af met 28.617. De voorraad woningen met een E,F of G label eind 2022 daalde daarmee naar 206.302.

Volgens de voornemens die corporaties eind 2023 aan de Aw aanleverden, daalt de voorraad woningen met een E,F of G label naar 51.726 in 2028. Het is niet bekend in hoeverre deze laatste woningen vallen onder uitzonderingsgronden voor uitfasering van lagere labels. Dit zijn uitzonderingsgronden zoals gemeentelijke, provinciale en Rijksmonumenten of woningen die genomineerd zijn voor sloop.

Verdeling energielabels

	Percentage 2022	Percentage 2028	Aantallen 2022	Aantallen 2028
Energielabel A++++ t/m A+	5,5%	21,1%	115.042	467.310
Energielabel A	28,3%	33,6%	596.458	743.639
Energielabel B	19,9%	19,6%	418.679	434.429
Energielabel C	25,7%	17,6%	540.435	389.183
Energielabel D	9,7%	5,4%	204.948	118.513
Energielabel E	5,2%	1,2%	108.407	27.498
Energielabel F	2,5%	0,6%	52.907	12.951
Energielabel G	2,1%	0,5%	44.988	11.277
Totaal aantal energielabels onbekend	1,1%	0,4%	22.142	9.744
Totaal aantal energielabels eenheden corporatie	100%	100%	2.104.006	2.214.544

Sturen op het realiseren van de nationale prestatieafspraak

Het onderzoek focuste zich op corporaties met een relatief grote opgave ten aanzien van EFG-labels in  DAEB-woningen. De corporaties waarmee de Aw sprak, zijn verspreid over Nederland. Dit waren zowel grotere als kleinere corporaties.

Alle onderzochte corporaties hebben inmiddels scherp in beeld om welke woningen het gaat en zijn voortvarend aan de slag gegaan. Zij hebben duidelijke plannen gemaakt en verwachten nagenoeg allemaal de afspraak te kunnen realiseren. Uit de doorrekeningen van de onderzochte corporaties blijkt dat de opgaven financieel realiseerbaar zijn.

De afgelopen jaren hebben de corporaties als uitvloeisel van het Energieakkoord al stappen gezet om het woningbezit te verduurzamen naar gemiddeld label B. Hieraan hebben de corporaties leerpunten overgehouden. Deze helpen om woningen met EFG-labels versneld uit te faseren. De meeste corporaties hebben inmiddels een plan gemaakt en zijn nu druk met uitvoering van de versnelling.

Bevindingen

De onderzochte corporaties zijn zich ervan bewust dat verbeteringen de huurders helpen aan comfortabelere en energiezuinigere woningen. De corporaties hebben bijna allemaal de risico’s in beeld gebracht om woningen met EFG labels tegen 2028 uit te faseren en hebben de nodige maatregelen getroffen. Dit zijn de bevindingen van de Aw:

• Het merendeel van de onderzochte corporaties constateert dat ze in aanvulling op hun duurzaamheidsbeleid en strategische keuzes rond renovatie een inhaalslag of versnelling moet maken, om woningen met EFG-labels uit te faseren. Hierdoor kan de uitvoering van het bestaande duurzaamheidsbeleid vertragen. Corporaties kiezen er soms voor om woningen met een EFG-label eerst uit te faseren. En daarna de eerder geformuleerde duurzaamheidsambitie te realiseren.
• Om te voorkomen dat woningen met EFG-labels straks overblijven, plannen een aantal woningcorporaties ruim voor de deadline van 1 januari 2029 in dat alle woningen met een EFG-label zijn aangepakt. Bijsturing is hierdoor nog mogelijk.
• Een aantal van de onderzochte corporaties verwacht na 2028 nog woningen met een E,F, of G label in portefeuille te hebben. Dit zijn deels woningen die niet vallen onder de uitzonderingsgronden vanuit de nationale prestatieafspraken. Het streven is om de overgebleven woningen wel zo snel mogelijk na 2028 uit te faseren.  
• De meeste corporaties hebben de planvorming inmiddels achter de rug en zijn nu druk met uitvoering van de versnelling.

• Om stappen te maken in verduurzaming van de vastgoedportefeuille, is de kwaliteit en betrouwbaarheid van de vastgoeddata belangrijk. De onderzochte corporaties hebben inmiddels scherp in beeld om welke woningen het gaat. Wijzigingen in het actuele label van een woning, onder andere door wijzigingen in berekeningsmethode en wijze van afmelden van energielabels, leiden soms toch nog tot het ‘ontdekken’ van nieuwe woningen met EFG-labels. Bij enkele van de onderzochte corporaties moet de kwaliteit van de vastgoeddata nog beter worden. Vastgoeddata is belangrijk om te bepalen welke woningen onder EFG-labels vallen.

• Woningcorporaties hebben geleerd van eerdere verduurzamingsprojecten. Ook bij het uitfaseren van de EFG-labels nemen ze tussentijdse lessen mee.  Deze lessen gaan over onderwerpen als:
  • De manier van communicatie met bewoners.
  • Doelmatige inzet materiaal.
  • Nadruk op maatregelen die de warmtevraag aanmerkelijk verlagen.
  • Werken in ‘treintjes’: terwijl de ene woning wordt aangepakt, alvast voorbereidende werkzaamheden bij huizen die nog niet aan de beurt zijn. Zo kan de aannemer snel door.
  • Co-makers: aannemers die als gelijkwaardige partners optreden.
• Woningcorporaties maken verschillende keuzes bij het uitfaseren van EFG-labels, bijvoorbeeld:
  • Complexgewijze en/of individuele aanpak.
  • Verduurzamen tot CO₂ neutraal, Nul op de Meter, ‘Standaard’, direct naar D of een beter energielabel.
  • Combinatie met groot onderhoud en renovatie of juist niet.
  • Verschillende isolatiemaatregelen, waarbij corporaties afwegingen maken tussen kosten, wooncomfort, snelheid en bijdragen aan vermindering van de energievraag.
  • Inspelen op wensen van bewoners.
• De keuzes passen binnen de financiële mogelijkheden van de onderzochte corporaties. Niet iedere onderzochte woningcorporatie heeft de opgave ingerekend in de meerjarenbegroting 2023 en verder. In de komende meerjarenbegroting rekenen alle onderzochte corporaties de opgave in.

Risico's

In de meeste gevallen hebben woningcorporaties risico’s in beeld gebracht en de nodige  maatregelen getroffen. De belangrijkste risico’s en maatregelen zijn:

• Flora en fauna
  Vroegtijdige start met ecologisch onderzoek, of de keuze om niet te isoleren in de spouw.
• Capaciteit intern
  Inhuur van extra personeel.
• Capaciteit extern
  Afspraken maken met ketenpartners/aannemers waaronder inkoop alle woningen met EFG-labels.
• Vereniging voor Eigenaren (VvE)
  Onder andere onduidelijkheid inspanningsverplichting, financiering complex en duur, meekrijgen van eigenaar-bewoners met beperkte draagkracht, vroegtijdig agenderen voor de ledenvergadering van de VvE, ontzorgen en goede voorlichting aan bewoners.
• Omgaan met (potentiële) weigeraars

Ontzorgen en goede voorlichting aan bewoners.

• Uitloop/vertraging
  Vroegtijdig inkopen bij aannemers en ruimte inbouwen in de planning.
• Afhankelijkheid van andere partijen blijft groot
  Denk aan gemeenten, bouwpartners, maar ook Verenigingen van Eigenaren (VvE), waarbij individuele eigenaren invloed kunnen hebben op de snelheid en manier van verduurzaming. Neem belanghebbenden actief mee in het proces en benadruk het gezamenlijke belang.
• Wijzigingen in de huidige labelmethodiek
  Voor alle plannen ontstaat een risico wanneer er wijziging zou komen in de huidige labelmethodiek. Bij methodiekveranderingen uit het verleden waren er altijd woningen die hierdoor een ander label kregen. Dat kan een beter label zijn, maar het kan ook juist slechter zijn.
• Stuur op de NTA pre-labels
  Een pre-label is geeft aan wat de te verwachten labelklasse is.

Aanbevelingen van de Aw

1. Werken met scenario's
   Gezien de grote omvang en krappe planning is het belangrijk dat woningcorporaties scenario’s uitwerken waarin zij rekening houden met tegenvallende planningen, alternatieve aanpakken of aanvullende beheersmaatregelen.
2. Monitoring en sturing
   Goede monitoring en sturing blijft belangrijk, in het bijzonder als er wordt gewerkt met krappe en ambitieuze planning.
3. Vroegtijdig agenderen op vergaderingen van VvE’s
   Het is belangrijk om het verbeteren van energielabels in woningcorporatiewoningen vroegtijdig op de agenda voor de ledenvergadering van de VvE te zetten. Doel hiervan is om de zorgen weg te nemen en goede voorlichting te geven aan bewoners
4. Verbeteren vastgoeddata
   Bij een aantal onderzochte corporaties moet de kwaliteit van de vastgoeddata beter. Betrouwbare vastgoeddata is cruciaal om goede strategische keuzes te maken en de juiste woningen met een EFG-label te verbeteren.
5. Capaciteit intern en extern
   Vanwege krapte op de arbeidsmarkt is het belangrijk om extern en intern benodigde capaciteit in vroeg stadium te regelen. Dit kan door afspraken te maken met ketenpartners/aannemers, waaronder inkoop voor de uitvoering van het volledige EFG-programma en inhuur van extra personeel.

Slotconclusie

Bij geen van de onderzochte corporaties heeft de Aw interventies opgelegd. Vanwege de grote omvang of krappe planning heeft de Aw enkele corporaties gevraagd om scenario’s op te stellen. In de scenario’s is onder andere gevraagd om rekening te houden met tegenvallende planningen, alternatieve aanpakken of aanvullende beheersmaatregelen. In een enkel geval is gevraagd meer aandacht te schenken aan de risico’s en maatregelen die de negatieve effecten voorkomen of verminderen.

In alle gevallen komt naar voren dat consistent overheidsbeleid nodig is om de doelstellingen te halen. Wijzigingen in het actuele label, onder andere door wijzigingen in berekeningsmethode en manier van afmelden van energielabels, leiden soms toch nog tot het ‘ontdekken’ van nieuwe EFG-labels. Dit kan leiden tot wijzigingen in planning en begroting en eventuele vertraging van het proces. Een consistent beleid is nodig om vaart te houden in de uitfasering van EFG-labels.