Herijkte financiële grenswaarden solvabiliteit en LTV
18-06-2024 - Autoriteit woningcorporaties en Waarborgfonds Sociale Woningbouw hebben de financiële grenswaarden aangepast. Het gaat om grenswaarden voor de solvabiliteit en Loan-To-Value (LTV). De overige grenswaarden voor de financiële ratio’s zijn niet gewijzigd.
De herijking van de financiële grenswaarden volgt uit de aanpassing van de systematiek voor bepaling van de beleidswaarde. Begin 2024 is in het Handboek waarderen marktwaarde een nieuwe systematiek gepubliceerd. Deze nieuwe systematiek zorgt voor meer stabiliteit in de hoogte van de beleidswaarde. De nieuwe beleidswaarde met de herijkte grenswaarden vergroot de voorspelbaarheid van de vermogenspositie van woningcorporaties. Dit is belangrijk voor het maken van beleidskeuzes.
Herijking grenswaarden
Ortec Finance heeft op verzoek van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) buffers berekend voor macro-economische risico’s. Uitgangspunt voor de herijking is een gelijkblijvende risicobereidheid.
Aw en WSW hebben op basis van het onderzoek de grenswaarden voor de solvabiliteit en LTV aangepast. De komende periode onderzoeken de Aw en WSW verder of de niet-DAEB ICR grenswaarde meer moet worden aangescherpt.
Effect op leencapaciteit
De financiële ruimte voor de corporatiesector verandert niet wezenlijk door de aanpassingen van de beleidswaarde en de grenswaarden. De leencapaciteit op basis van LTV is voor de totale sector ruimer. Voor individuele corporaties en op regionaal niveau kan er de vermogenspositie verschuiven. Vooral corporaties die nu een relatief lage disconteringsvoet hebben, zullen zien dat hun beleidswaarde meer naar het landelijk gemiddelde beweegt en de investeringsruimte op basis van de LTV hierdoor kleiner is. Echter zijn de kengetallen gebaseerd op de vermogenspositie, op dit moment voor het merendeel van de corporaties niet de meest beperkende grenswaarde. Dat is voor veel corporaties de grenswaarde voor de Interest Coverage Ratio (ICR). Hierdoor is het effect op de daadwerkelijke leencapaciteit van corporaties naar verwachting gering.
De Aw blijft monitoren of de grenswaarden op termijn nog steeds volstaan.
De nieuwe beleidswaarde en de herijkte grenswaarden zijn van toepassing vanaf de prognose-informatie (dPi) 2024 die corporaties in december 2024 aanleveren.
Aw en WSW informeren de sector over de herijkte grenswaarden met een bestuurlijke brief. In de bijlagen van de brief vindt u een uitgebreide onderbouwing van de aanpak en de gemaakte keuzes. Zie ook onderstaande veel gestelde vragen.
Veel gestelde vragen
De nieuwe methodiek/systematiek voor het bepalen van de beleidswaarde is het resultaat van een evaluatieproces waarin diverse verbeteringsvoorstellen zijn verwerkt. Deze evaluatie was noodzakelijk omdat de herziene Woningwet van 2015 woningcorporaties verplichtte om hun vastgoed op dezelfde manier te waarderen.
Minister De Jonge heeft de Tweede Kamer over de evaluatie geïnformeerd in de Kamerbrief van 12 juli 2023.
De verbeteringen gaan over de disconteringsvoet voor de beleidswaarde, aanpassingen rond de exploitatieperiode en het inrekenen van onderhoud en verbeteruitgaven.
De aangepaste beleidswaarde wordt hierdoor bruikbaarder, herkenbaarder en stabieler in de tijd. En dat draagt bij aan stabielere investeringscondities voor woningcorporaties.
De marktdisconteringsvoet die in de huidige systematiek wordt gebruikt, wordt vervangen door een disconteringsvoet die is gebaseerd op gegevens die relevant zijn voor de financiering van woningcorporatiesector. De beleidswaarde wordt daarnaast op een aantal andere punten aangepast, namelijk rond het inrekenen van onderhoud en rond de exploitatieduur van het vastgoed. Hiermee is de beleidswaarde niet langer een afgeleide van de marktwaarde. In het Handboek waarderen marktwaarde 2023 staat in de bijlage een beschrijving van de nieuwe systematiek.
De beleidswaarde 2024 zal op basis van de aanpassingen hoger zijn. Dit komt met name door de gewijzigde vaststelling van de disconteringsvoet, die leidt tot een stabielere en lagere disconteringsvoet. Met de nieuwe disconteringsvoet (en de andere aanpassingen) van de beleidswaarde was het nodig om opnieuw te kijken naar de financiële grenswaarden uit het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW. Binnen de huidige normen zou de hogere beleidswaarde ervoor zorgen dat de vermogenspositie van corporaties op papier verbetert, terwijl daar feitelijk geen onderbouwing voor is. De Aw en WSW hebben de grenswaarden herzien.
De Aw en WSW zien geen reden om hun risicobeoordelingen aan te passen. Daarbij is het niet te verwachten dat de financiële ruimte voor corporaties substantieel zal veranderen ten opzichte van de huidige situatie. Net zoals de financiële ruimte niet kan groeien door de aanpassing van de beleidswaarde, is het ook niet logisch dat een verbetering van de waarderingsmethodiek zou leiden tot een verslechtering van de financiële positie. Voor individuele corporaties en op regionaal niveau kan er wel een beperkte verschuiving in vermogenspositie zichtbaar zijn. Vooral corporaties die nu een relatief lage disconteringsvoet gebruiken, zullen zien dat hun beleidswaarde zich meer naar het landelijk gemiddelde beweegt. Het belangrijkste effect voor corporaties van het verbeteren van de beleidswaarde zal de toegenomen stabiliteit zijn. In de afgelopen periode zagen corporaties jaarlijks forse verschuivingen in de beleidswaarde door wijzigingen in de disconteringsvoet. Dat zal dat in de toekomst veel minder zijn. Dit vermindert de noodzaak om als corporatie ruime marges aan te houden ten opzichte van de normen van de Aw en WSW, waar dat nu soms wel verstandig kan zijn. Corporaties kunnen na de aanpassing van de grenswaarden met de beter voorspelbare beleidswaarde scherper de eigen marges vaststellen om hun investeringscapaciteit optimaal te benutten.
Alle corporaties ontvangen van de Aw en WSW een brief over de herijkte grenswaarden. In de bijlage van deze brief lichten de Aw en WSW toe hoe de grenswaarden zijn bepaald. De herijking is voor een belangrijk deel gebaseerd op een onderzoek naar de macro-economische risico’s in de corporatiesector. Het rapport van dit onderzoek vindt u in de bijlage.
De Aw en WSW zullen bij de beoordeling van de financiële positie van corporaties rekening houden met de beleidswaarde die de corporatie bepaalt volgens de nieuwe systematiek voor de meerjarenbegroting 2024.
