Ontheffing woningmarktregio

Sinds 30 augustus 2016 is Nederland ingedeeld in 19 woningmarktregio’s. Deze regio's vormen de werkgebieden van woningcorporaties. De indeling van de betreffende gebieden is tot stand gekomen op basis van voorstellen van gemeenten.

Woningcorporaties hebben één woningmarktregio waarin zij volledig werkzaam mogen zijn. Buiten deze regio mogen ze geen nieuwbouw realiseren of vastgoed aankopen. Woningcorporaties kunnen bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een ontheffing aanvragen, om toch nieuwe woningen te bouwen of aan te kopen in een gemeente buiten hun woningmarktregio. Dit is vastgelegd in artikel 41c van de Woningwet.

Wanneer is ontheffing vereist?

Ontheffing vereist

Als corporaties buiten hun eigen woningmarktregio’s nieuwbouw willen realiseren of vastgoed willen aankopen is ontheffing vereist.

Geen ontheffing vereist

Voor categorale instellingen is geen ontheffing vereist. Zij zijn uitgezonderd van het verbod op aankoop en nieuwbouw van vastgoed in een gemeente die niet tot de woningmarktregio behoort. Hiervoor is wel een verklaring van geen bezwaar nodig.

Redenen voor ontheffing

Een ontheffingsverzoek komt uit de behoefte aan lokaal maatwerk. Daarom beoordeelt de Aw het verzoek op de argumenten die de corporatie vanuit de lokale situatie aandraagt.

De corporatie moet in ieder geval aannemelijk maken dat een ontheffing nodig is vanuit volkshuisvestelijk oogpunt. Ook moet de corporatie alternatieven hebben onderzocht en onderbouwen waarom deze onvoldoende oplossing bieden.

Redenen voor het verlenen van een ontheffing kunnen zijn:

Zonder de bijdrage van de corporatie die de ontheffing aanvraagt, komt de voortgang van de volkshuisvesting in de betreffende gemeente in gevaar.
Het gaat dan met name over de voortgang van nieuwbouw. Een ontheffingsaanvraag onderbouwt daarom waarom de voortgang in gevaar is. Corporaties die actief zijn in de gemeente(n) die tot het kernwerkgebied behoren, moeten onderbouwen waarom ze de nieuwbouw niet volledig zelf kunnen realiseren. Denk aan de financiële mogelijkheden van die corporaties. Of het specifieke karakter van de corporatie, als deze behoort tot een categorale instelling.
De corporatie die de ontheffing indient is de logische of juiste partij om vraagstukken rondom volkshuisvesting in de gemeente op te lossen. Hierbij wordt rekening gehouden met de eigen financiële mogelijkheden.
De corporatie moet aantonen dat in de gemeenten uit haar eigen kernregio geen volkshuisvestelijke opgaven blijven liggen. Daarom moet de corporatie aan de gemeenten en huurdersorganisaties uit de kernregio vragen wat zij van de ontheffing vinden.
De alternatieven bieden geen uitkomst. Corporaties die nog niet in de gemeente werken, maar waarvoor de gemeente wel deel van het kernwerkgebied is, moeten worden uitgenodigd om in de gemeente te investeren. Zij moeten hun reactie onderbouwen. De corporatie en gemeente(n) kunnen vervolgens afspreken dat de gemeente deze uitvraag organiseert.

Geen reden voor het verlenen van een ontheffing:

Het al aanwezige marktaandeel van de corporatie in een gemeente.
Het feit dat een corporatie al lang in een gemeente werkzaam is.
Een andere corporatie uit de regio waar de gemeente deel van uitmaakt, biedt aan om de opgaven voor haar rekening te nemen.

Vereiste documenten

Let op: de corporatie moet de gemeente(n) waarvoor de ontheffing moet gelden in staat stellen een zienswijze te leveren. Binnen een redelijke termijn van minstens 8 weken. Dit geldt ook voor alle gemeenten in het kernwerkgebied en de woningcorporaties die al in de regio werken. Uit het ontheffingsverzoek moet blijken dat u hieraan voldoet.

Bij het verzoek tot ontheffing moet de corporatie de noodzaak onderbouwen van een ontheffing. Ook moet de corporatie beschrijven wat de gevolgen zijn als de Aw de ontheffing niet verleent.

U kunt de volgende punten meenemen:

Om de vraag naar uitbreiding of transformatie van de DAEB-voorraad te onderbouwen, moet die vraag zijn af te leiden uit de woonvisie van de gemeente(n) of een vergelijkbaar document. Het advies is om die vraag zoveel mogelijk in cijfers weer te geven.
Het gaat specifiek om activiteiten die door het uitbreidingsverbod niet langer mogelijk zijn. Denk aan nieuwbouw, aankoop en transformatie waarbij op hele andere locaties wordt teruggebouwd.

Is er geen woonvisie? Dan kunt u andere bronnen gebruiken waaruit u de toekomstige vraag kunt opmaken. Denk aan afspraken over nieuwbouw met de provincie, woningmarktonderzoeken en/of regionale woonvisies. Een eigen programma of inschatting van de corporatie is niet voldoende.

De zienswijze van de gemeente(n) waar de ontheffing moet gelden is zeer belangrijk. Voorwaarde voor een ontheffing is namelijk dat de gemeente dit nodig vindt. De gemeente speelt daarnaast een cruciale rol in het onderbouwen van de voorziene volkshuisvestelijke vraag waarvoor ontheffing nodig is. Die onderbouwing moet gebaseerd zijn op een woonvisie of een vergelijkbaar document van de gemeente waaruit de vraag naar uitbreiding of transformatie van de DAEB-voorraad blijkt.

De gemeenten in het kernwerkgebied van de corporatie die ontheffing heeft aangevraagd, moeten een zienswijze geven op de aanvraag van een ontheffing. In de zienswijze van de gemeenten in het kernwerkgebied staat wat zij vinden van het ontheffingsverzoek. Daarbij kunnen zij bijvoorbeeld ingaan op de volkshuisvestelijke effecten die ze in hun gemeente en/of kernwerkgebied voorzien voor de korte en lange termijn. Of wat een ontheffing volgens hen betekent voor de lokale binding. Geeft een gemeente uit het kerngebied aan dat zij tegen de ontheffing is, omdat de corporatie nog opgaven moet vervullen in haar kerngebied? Dan kan dat een reden zijn dat de Aw geen ontheffing verleent.

Voorzien de gemeenten geen nadelige effecten en/of hebben zij geen bezwaar? Dan hoeven zij dit niet te onderbouwen. Gemeenten kunnen samen één zienswijze geven, als duidelijk is om welke gemeenten het gaat.

Op grond van de Woningwet moeten corporaties die feitelijk werkzaam zijn in de gemeente een redelijke bijdrage leveren aan de lokale volkshuisvesting. Uit de zienswijzen moet daarom blijken waarom zij niet redelijkerwijs aan die vraag kunnen voldoen.

Soms zijn er andere corporaties die hun kernwerkgebied in de regio hebben, maar nog niet actief zijn in de gemeente waar de ontheffing voor wordt aangevraagd. Uit hun zienswijzen moet blijken waarom zij niet aan vraag kunnen of willen voldoen.

De ontheffingsaanvraag gaat ook in op de manier waarop de corporatie omgaat met zienswijzen waarin bedenkingen staan. Is er geen zienswijze ontvangen? Dan is een scan van de brief of een kopie van de mail waarmee u de partijen benaderde voldoende.

Is er bij de corporatie een centrale huurdersorganisatie actief? Dan is die het aanspreekpunt voor de corporatie en daarmee ook de partij die een zienswijze mag geven.

Is er geen centrale huurdersorganisatie bij de aanvragende corporatie, maar wel een huurdersorganisatie per gemeente waarin de corporatie actief is? Dan mogen die huurdersorganisaties een zienswijze geven. Dat zijn de huurdersorganisaties uit de eigen woningmarktregio. En de huurdersorganisaties uit de gemeenten waar de corporatie eerder ontheffing voor heeft gekregen.

Hoe lang is de ontheffing geldig?

De ontheffing geldt voor onbepaalde tijd. Op vaste momenten voert de Aw een evaluatie uit van de ontheffing. Hierbij betrekt de Aw de gemeente en de corporatie. Is er tijdens de aanvraag al zicht is op een alternatief voor ontheffing op de middellange termijn? Dan is de evaluatie na 5 jaar. In andere gevallen is dat na 10 jaar. Bij de evaluatie wordt ook gevraagd in hoeverre partijen hebben geprobeerd om alternatieve oplossingen te vinden.

Zo vraagt u een ontheffing aan

Stuur de vereiste documenten op via ILT_Autoriteitwoningcorporaties_vergunningen@ilent.nl.
U krijgt een bevestiging als de Aw de documenten heeft ontvangen.
Als uw aanvraag niet volledig is, laat de Aw u dit weten. U krijgt dan de mogelijkheid om de aanvraag binnen een bepaalde termijn alsnog aan te vullen. De Aw verlengt dan de oorspronkelijke beslistermijn van 8 weken totdat de aanvraag compleet is. Is de aanvraag na een bepaalde periode nog steeds niet compleet? Dan stelt de Aw de aanvraag buiten behandeling.
Als alle informatie is ontvangen, rondt de Aw de beoordeling af.
U ontvangt een positief of negatief besluit.

Bezwaar en beroep

Tegen een besluit van de Aw kunt u als belanghebbende bezwaar maken. Dat kan door een bezwaarschrift in te dienen. Dit moet binnen 6 weken na de dag waarop het besluit is verzonden. Een ambtelijke hoorcommissie van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) behandelt daarna uw bezwaarschrift. Na een (eventuele) hoorzitting neemt de ambtelijke hoorcommissie een beslissing over uw bezwaarschrift. Belanghebbenden die het niet eens zijn met deze beslissing, kunnen in beroep gaan bij de rechtbank.

Ontheffing woningmarktregio

Wanneer is ontheffing vereist?

Ontheffing vereist

Geen ontheffing vereist

Redenen voor ontheffing

Vereiste documenten

Het verzoek

De onderbouwing

Zienswijze van de gemeente waar de ontheffing moet gelden

Zienswijze van de gemeente uit het kernwerkgebied

Zienswijzen van andere woningcorporaties

Zienswijze huurdersorganisatie van de aanvragende corporatie

Hoe lang is de ontheffing geldig?

Zo vraagt u een ontheffing aan

Bezwaar en beroep

Deel deze pagina