Verkoop blijvend gereguleerde DAEB-woongelegenheden en -complexen

Let op: Per 1 juli 2024 zijn de regels voor de verkoop van vastgoed gewijzigd. De aanbiedingsplicht bij verkoop van corporatiewoningen wordt verruimd. 

Bij verkoop van niet-verhuurde blijvend gereguleerde DAEB- eengezinswoningen geldt vanaf 1 juli 2024 dat woningcorporaties deze eengezinswoningen ten minste 4 weken te koop moeten aanbieden aan alle huurders van DAEB-woningen van alle woningcorporaties in de gemeente waar de woning staat. Hierbij moet de getaxeerde marktwaarde bekend worden gemaakt. Zie ook Staatsblad 2024, 105.

Wanneer is goedkeuring vereist?

Goedkeuring vereist

Voor de verkoop van een blijvend gereguleerde DAEB-woning is goedkeuring vereist als u:

• 1 of meerdere woningen verkoopt aan een derde partij die de woning niet zelf gaat gebruiken maar de woning:
  • Verhuurt.
  • Herontwikkelt of opknapt en vervolgens doorverkoopt.
• 1 woning verkoopt aan een natuurlijk persoon die deze woning zelf gaat gebruiken, maar die niet voldoet aan de regels van verkoop onder voorwaarden.
• Een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een blijvend gereguleerde DAEB-woning laat vestigen. Of het economisch eigendom overdraagt.

Geen goedkeuring vereist

Er is geen goedkeuring vereist volgens het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Btiv) artikel 22 wanneer u:

• Een woning aan een particulier verkoopt voor eigen gebruik* tegen een prijs van minimaal 90% van de getaxeerde marktwaarde of WOZ-waarde.
• Een woning aan een particulier verkoopt voor eigen gebruik * tegen een prijs tussen de 50% en 90% van de getaxeerde marktwaarde of WOZ-waarde en de eisen die gelden bij verkoop onder voorwaarden**
• Een woning verkoopt aan een andere corporatie.
• Vastgoed verkoopt waarvan de verbonden onderneming eigenaar is of vastgoed verkoopt waar een verbinding eigenaar van is.

* Eigen gebruik is verkoop van een woongelegenheid aan een natuurlijk persoon, waarin die persoon zelf gaat wonen of een bloed- of aanverwant in de eerste graad van die persoon gaat wonen.

** Volgens Btiv artikel 22 en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv) artikel 10 en 11 mag u een woning voor eigen gebruik tegen maximaal 50% korting van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde verkopen aan een particulier. Hierbij gelden regels van verkoop onder voorwaarden. Daarom moet de particulier de korting terugbetalen, bij verkoop of na een periode die in het contract is afgesproken. Dit geldt ook voor het afgesproken deel van de waardeontwikkeling van de woning. Deze regelgeving stimuleert dat ook huishoudens met een laag inkomen eigenaar kunnen worden van een woning.

Vereiste documenten

Per document staat aan welke eisen dit moet voldoen. In de linkerkolom staat op welke artikelen die eisen zijn gebaseerd. Meer informatie over de verkoopregels vindt u in de beleidsregels van de Aw. In hoofdstuk 6 zijn de verkoopregels uitgewerkt.

Vereiste documenten

Documenten en relevante artikelen	Waar moet een document aan voldoen?
Aanvraagformulier Btiv, artikel 23 lid 1 sub a Btiv, artikel 23e lid 1 sub a Btiv, artikel 24 lid 1 sub b	Ingevuld aanvraagformulier waarin van het belang van de volkshuisvesting voor deze verkoop staat.
Taxatierapport Btiv, artikel 23 lid 1 sub f Rtiv, artikel 9 Beleidsregels Aw, hoofdstuk 6.5	Maximaal 2 jaar oud, vanaf de peildatum van het taxatierapport. Is het rapport ouder dan 6 maanden op het moment dat u de koopovereenkomst tekent? Voeg dan een markttechnische update bij, van maximaal 3 maanden oud. Rapport of markttechnische update en de waardepeildatum zijn tijdens het ondertekenen van de koopovereenkomst niet ouder dan 6 maanden. Moet gevalideerd zijn.
Koopovereenkomst Btiv, artikel 23 lid 1 sub b Btiv, artikel 23 lid 1 sub e Btiv, artikel 24 lid 2	Heeft een bepaling dat de Aw vooraf goedkeuring moet geven voor de verkoop. Koopsom is minimaal de getaxeerde marktwaarde. Voeg een verklaring bij van de beoogde koper dat deze zich als een sociale verhuurder zal gedragen. Voorkeur gaat uit naar een model IVBN of VB standaardverklaring. Bevat een kettingbeding, namelijk dat de woning 7 jaar na eigendomsoverdracht voor verhuur bestemd blijft.
Zienswijze van gemeente Btiv, artikel 23 lid 1 sub d Beleidsregels Aw, hoofdstuk 6.5	Bevat de naam van de koper en de adressen van de woningen. Niet ouder dan 1 jaar. Moet in beginsel positief zijn.
Zienswijze huurdersorganisatie Btiv, artikel 23 lid 1 sub d Beleidsregels Aw, hoofdstuk 6.4.7	Moet naam koper en adressen van de woningen bevatten. Mag niet ouder zijn dan 1 jaar. Moet in beginsel positief zijn.
Integriteitstoets koper Woningwet, artikel 27 Btiv, artikel 23 lid 1 sub c Btiv, artikel 24 lid 1 sub a	Positieve Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG), niet ouder dan 1 jaar. Is de koper een natuurlijk persoon? Dan moet de VOG gaan over de functieaspecten 12, 41 en 43. Is de koper een rechtspersoon? Dan is de VOG van rechtspersoon vereist, met als doel 'aankoop van corporatiewoningen'. De Aw kan een BIBOB-integriteitsonderzoek doen naar de koper (Bijzonder IntegriteitsBeoordelingen door het Openbaar Bestuur). Wordt er verkocht aan een dochtermaatschappij? Dan is een VOG niet verplicht.
Bewijsstukken aanbiedingen Btiv, artikel 23 lid 2 en lid 3 Uitzonderingen: Beleidstregels Aw, 6.4.4 en 6.4.5	Bewijsstuk aanbieding aan de huurder voor 4 weken. Tegen een prijs van ten hoogste de marktwaarde, vrij van huur en gebruik. Bij verkoop van eengezinswoningen bewijsstuk aanbieding aan alle huurders van DAEB-woningen van alle woningcorporaties in de gemeente waar de woning is gelegen. Hierbij moet de getaxeerde marktwaarde zijn vermeld. Bewijsstuk aanbieding aan andere woningcorporaties voor 4 weken. Bewijsstuk openbare aanbieding van tenminste 4 weken. Dit is een advertentie in een landelijke krant of online. Uit de bewijsstukken blijken de afwegingen waardoor de woningcorporatie niet heeft verkocht aan de huurder of een andere woningcorporatie. Is de beoogde koper een dochteronderneming, waarvan minstens 5% aandelen eigendom is van de woningcorporatie? Dan mag u afzien van aanbieding aan de huurder en openbare aanbieding.

Zo vraagt u goedkeuring aan

1. Stuur de vereiste documenten op via ILT_Autoriteitwoningcorporaties_vergunningen@ilent.nl.
2. U krijgt een bevestiging als de Aw de documenten heeft ontvangen.
3. Als uw aanvraag niet volledig is, laat de Aw u dit weten. U krijgt dan de mogelijkheid om de aanvraag binnen een bepaalde termijn alsnog aan te vullen. De Aw verlengt dan de oorspronkelijke beslistermijn van 12 weken totdat de aanvraag compleet is. Is de aanvraag na een bepaalde periode nog steeds niet compleet? Dan stelt de Aw de aanvraag buiten behandeling.
4. Als alle informatie is ontvangen, rondt de Aw de beoordeling af.
5. U ontvangt een positief of negatief besluit.

Bezwaar en beroep

Tegen een besluit van de Aw kunt u als belanghebbende bezwaar maken. Dat kan door een bezwaarschrift in te dienen. Dit moet binnen 6 weken na de dag waarop het besluit is verzonden. Een ambtelijke hoorcommissie van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) behandelt daarna uw bezwaarschrift. Na een (eventuele) hoorzitting neemt de ambtelijke hoorcommissie een beslissing over uw bezwaarschrift. Belanghebbenden die het niet eens zijn met deze beslissing, kunnen in beroep gaan bij de rechtbank.