De Autoriteit woningcorporaties (Aw) bestaat 10 jaar in 2025. Een goed moment om terug te blikken op de meest bijzondere en bepalende gebeurtenissen in die 10 jaar.
De wereld van de volkshuisvesting heeft bepaald niet stilgestaan. Waar 10 jaar geleden nog sprake was van beschadigd politiek en maatschappelijk vertrouwen, is het corporatiestelsel gegroeid in robuustheid en professionaliteit.
De Aw werkt samen met de sector en stakeholders, onder andere:
Ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO)
Aedes
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN)
Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW)
Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)
Samen met de sector heeft de Aw belangrijke resultaten geboekt. En daar is zij trots op. Met passende bescheidenheid, want er is ook nog veel werk aan de winkel: corporaties hebben een grote opgave in de woningmarkt. Wat de toekomst ook brengt: de Aw blijft risicogericht en datagedreven doorlopend toezicht houden. Op zowel individuele corporaties als aan de poort met het verstrekken van vergunningen en zienswijzen. Ze heeft hierbij aandacht voor de ontwikkelingen in de regio’s en het stelsel als geheel. Zo blijft de Aw zich ervoor inzetten dat woningcorporaties hun kerntaak goed vervullen en kunnen blijven vervullen. Zodat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen, nu en in de toekomst.
Op 30 oktober 2014 presenteert de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties na 2 jaar onderzoek haar eindrapport Ver van huis. Daarin stelt de commissie dat “het corporatiestelsel ver van huis is geraakt en fors op de schop moet”. De commissie pleit voor onafhankelijk en geïntegreerd extern overheidstoezicht door een ‘Woonautoriteit’. Het zaadje voor de Autoriteit woningcorporaties is geplant.
Tot 1 juli 2015 is het onderwerp volkshuisvesting verdeeld onder meerdere partijen. Zo controleert het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) de financiële gezondheid van corporaties. In 2014 is het toezicht op de naleving van wet- en regelgeving verplaatst van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) naar de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT).
Met de herziening van de Woningwet in 2015 wil de overheid dat woningcorporaties zich weer gaan richten op hun kerntaak: betaalbare en goede huisvesting voor mensen met een laag inkomen. Dit doen zij met zogeheten diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Commerciële werkzaamheden (niet-DAEB) mogen voortaan alleen nog onder strikte voorwaarden en woningcorporaties moeten hun niet-DAEB-activiteiten gaan scheiden van hun DAEB-taken. Daarnaast staan in de Woningwet bepalingen die de governance van woningcorporaties moeten verbeteren.
Met de nieuwe Woningwet gaat ook de Aw van start. Vanaf dan is er 1 externe toezichthouder, voor steviger en integraal toezicht op rechtmatigheid, governance en financiën. Zodat de woningcorporaties hun kerntaak goed kunnen vervullen.
De Aw maakt onderscheid tussen continu individueel toezicht en toezicht aan de poort. Bij het individueel toezicht ziet de Aw erop toe dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen.
Bij het toezicht aan de poort (preventief toezicht) neemt de Aw besluiten over bijvoorbeeld verkoop van vastgoed, het aangaan van een fusie of het aangaan van een verbinding. Ook het afgeven van zienswijzen geschiktheid en betrouwbaarheid bij de (her)benoeming van bestuurders en commissarissen valt hieronder.
10 jaar later zal de Aw dat nog steeds doen, maar de accenten liggen dan anders.
Vanaf 1 juli 2015 toetst de Aw iedere bestuurder en commissaris van een woningcorporatie via een toetsingsgesprek op geschiktheid en betrouwbaarheid. Deze toetsing werd ook wel de fit en proper-toets genoemd. Goed bestuur en goed intern toezicht op dat bestuur zijn belangrijk voor het halen van doelen in de corporatiesector. Maar ook voor het vertrouwen van de maatschappij in de corporatiesector. De Aw verwerkt jaarlijks zo’n 500 aanvragen voor zienswijzen Geschiktheid en Betrouwbaarheid.
Al vóór de start van de Aw is het volkshuisvestelijk toezicht op het corporatiestelstel en woningcorporaties ondergebracht bij de ILT. Het financiële toezicht, voorheen bij CFV, komt daar nog bij. Vanaf het begin van 2016 zijn alle Aw-medewerkers in dienst bij de ILT.
In juli 2016 verschijnt het evaluatierapport Fit en Proper nader bezien. Hierin staan bevindingen en aanbevelingen voor de fit en proper-toets. Met een goede selectie van risico’s kan voor een groot deel van de kandidaten een schriftelijke toets al voldoende zijn. Daarna kan eventueel risicogerichte verdieping plaatsvinden.
De publicatie Contouren van het toezicht gaat over de invulling van het toezicht van de Aw. De Aw maakt hiermee duidelijk hoe het toekomstig geïntegreerd toezicht van de Aw op de woningcorporaties uitgevoerd zal worden.
Vanaf het begin krijgt de Aw een stroom aan vragen uit de sector. In de eerste jaren behandelt de Aw zo’n 2.500 vragen per jaar over goedkeuringen, zienswijzen, ontheffingen en toepassing van de Woningwet. Het aantal vragen zal later afnemen tot een gemiddelde van 1.000 per jaar.
De Aw gaat met bestuurders en Raden van Commissarissen (RvC) in gesprek over de governance bij hun corporatie. Dit leidt tot de publicatie van het rapport Toezicht op governance van woningcorporaties – Bouwen aan vertrouwen. Dit is de start voor een 4-jaarlijkse governanceinspectie bij elke corporatie. Deze aandacht voor toezicht op governance is nieuw. Het gewenste resultaat is goede governance op basis van competenties, cultuur en gedrag en managementsysteem.
Alle woningcorporaties die zich niet kwalificeren voor het zogenaamde verlicht regime, hebben in 2017 hun DAEB- en niet-DAEB-activiteiten gescheiden. Dit staat voorgeschreven in de nieuwe Woningwet. De scheiding en het verlicht regime zorgen ervoor dat staatssteun alleen voor sociale (DAEB-)activiteiten wordt gebruikt en niet voor commerciële (niet-DAEB-)activiteiten. Een wijziging in het scheidingsregime moet de Aw voortaan vóóraf goedkeuren. Daarnaast toetst de Aw jaarlijks of corporaties met verlicht regime nog voldoen aan de voorwaarden.
Als onderdeel van het publiek toezicht start de Aw met het toezicht op de borgingsvoorziening van WSW. De Aw houdt toezicht op de naleving van de beleidsregels door WSW en adviseert de minister van BZK over voorgenomen beleidsregels. Het toezicht door de Aw richt zich daarnaast op een beheerste en integere bedrijfsvoering zoals vastgelegd in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv).
Op 5 december 2017 sluiten Aedes, het ministerie van BZK, WSW en de Aw het convenant Verbeteren Informatievoorziening Woningcorporatiesector (VIW). Het doel is betere kwaliteit van de verantwoordings- en sturingsinformatie en betere informatie-uitwisseling binnen de corporatiesector. Dit zorgt voor minder administratieve lasten. De nadruk ligt op een nieuwe infrastructuur voor de informatie-uitwisseling, gebaseerd op Standard Business Reporting: SBR-wonen.
Alle corporaties gaan hun verantwoordingsinformatie via dit systeem aanleveren. Zo kan de Aw meer datagedreven en risicogericht haar werk doen. Bijvoorbeeld door een dashboard dat inspecteurs gebruiken bij hun beoordeling van corporaties.
De Aw verzamelt gegevens van corporaties en stelt deze beschikbaar, onder andere via data.overheid.nl. Dit is het dataportaal van de Nederlandse overheid. De sector kan de data gebruiken voor bijvoorbeeld onderzoek.
De VTW stelt een commissarissenpool in. Hierin zitten geschikte leden die bij ontstentenis of belet van (leden van) een Raad van Commissarissen tijdelijk de functie van commissaris op zich kunnen nemen.
De Aw en WSW sluiten in 2018 een samenwerkingsconvenant. Daarmee zetten ze een grote stap in een eenduidige en transparante beoordeling van woningcorporaties, waarbij ze zullen ‘varen op elkaars inzichten’. Een nieuw, gezamenlijk beoordelingskader wordt het vertrekpunt voor de rolverdeling: de Aw als integraal toezichthouder en WSW als risico- en kredietbeoordelaar. Voor de corporaties betekent de samenwerking ook een administratieve lastenverlichting.
Samen met SVWN voert de Aw bij een aantal woningcorporaties governanceinspecties uit in combinatie met een visitatie. De SVWN en Aw organiseren ook meerdere bijeenkomsten om zich te verdiepen in de elkaars werkwijzen. Dit leidt tot een verdere samenwerking met SVWN. Hierbij worden afspraken gemaakt over de taakverdeling om dubbel werk te voorkomen.
De Aw voert verdiepende themaonderzoeken uit naar risico’s, trends en ontwikkelingen, die uitnodigen tot discussie. Het 1e themaonderzoek gaat over risicomanagement bij projectontwikkeling. Later volgen andere onderzoeken.
In het jaarlijkse Sectorbeeld geeft de Aw eind 2018 voor het eerst signalen af aan de minister van BZK. Vanaf dit moment zijn deze signalen vast onderdeel in het Sectorbeeld, wat later de Staat van de corporatiesector wordt. Bekijk het Sectorbeeld en de signalen.
Het rapport In regels kun je niet wonen evalueert het externe toezicht. Het roept op om het regelgedreven toezicht om te vormen naar meer risicogericht en governance-gericht toezicht, waarbij het volkshuisvestelijk belang meer voorop staat. De Aw start daarna met het Programma Governance de doorontwikkeling van het toezicht op governance.
In 2019 verschijnt het rapport Kracht en tegenkracht, naar aanleiding van het onderzoek van de Vrije Universiteit Amsterdam (VU) in opdracht van de Aw. Het onderzoek richt zich op de risico’s bij langzittende bestuurders bij woningcorporaties en de effectiviteit van interne tegenmacht, zoals die van RvC’s. Het rapport stimuleert reflectieve gesprekken binnen RvC’s om denkpatronen (paradigma’s) te doorbreken en helpt de Aw met taal en instrumenten om de kwaliteit van kracht en tegenkracht vanuit het toezicht te beoordelen.
Begin 2020 verschijnt de allereerste Staat van de corporatiesector. Met de jaarlijkse Staat van de corporatiesector publiceert de Aw informatie over actuele ontwikkelingen in de sector. Met signalen uit de Staat agendeert de Aw ook de risico’s die zij ziet voor het effectief functioneren van het stelsel.
Naast de Staat verschijnt een uitgebreid onderzoeksrapport met analyses en achtergronden. In de 1e Staat besteedt de Aw aandacht aan 2 tegengestelde bewegingen binnen de corporatiesector: stijgende lasten en verminderde verdiencapaciteit versus een toename van vermogen.
Corporaties kunnen een plan indienen om hun derivatenportefeuille te herstructureren, zodat rente- en liquiditeitsrisico’s beter kunnen worden beheerst. De Aw stelt hiervoor samen met WSW een beoordelingskader op. De herstructurering leidt ertoe dat een groot deel van de derivatenportefeuilles wordt afgebouwd.
In 2020 lanceert de Aw het dashboard woningcorporaties, dat visueel inzicht geeft in onderwerpen die belangrijk zijn voor de sturing van corporaties. Dankzij het dashboard zijn de mogelijkheden van Open Data breed beschikbaar. Dit dashboard is later opgegaan in het dashboard Aw-BZK.
De Aw publiceert de Staat van de corporatiesector over het jaar 2020. De voorraad sociale huurwoningen neemt voor het eerst in jaren (iets) toe en de investeringsvoornemens zitten in de lift. Doorpakken met het verbeteren van bestaande woningen en het opleveren van nieuwbouw lukt echter niet. De Aw stelt dat alleen samenwerking op landelijk en gemeentelijk niveau deze impasse kan doorbreken.
Begin 2021 presenteert RIGO de resultaten van het themaonderzoek Realisatiekracht nieuwbouw woningcorporaties, in opdracht van de Aw. Hieruit blijkt dat de realisatiegraad door veel factoren wordt bepaald. Het advies is de realisatiegraad te monitoren over meerdere prognosejaren en er niet op te sturen.
De Staat van de corporatiesector over 2020 en het onderzoek Realisatiekracht zijn aanleiding voor een webinar op 10 februari 2021. Naast een presentatie is er ook een paneldiscussie met stellingen.
In 2021 stelt WSW nieuwe beleidsregels op, waarin de aanpassingen in het kapitaalbeleid zijn vertaald naar nieuwe afspraken met BZK en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De focus ligt niet meer op de harde eis van 99% zekerheid over de toereikendheid van het risicokapitaal. De Aw gaat haar toezicht op WSW anders invullen: meer ‘principle based’ en minder ‘rule based’. Uitgangspunten voor het principle based toezicht zijn risicogerichtheid en uitgaan van vertrouwen.
Op 1 januari 2022 wijzigt de Woningwet. Dit moet de werking, uitvoerbaarheid en toekomstbestendigheid van de wet verbeteren. De Aw krijgt meer mogelijkheden voor maatwerk (discretionaire bevoegdheid) in die situaties waarin zij een besluit moet nemen. Samen met stakeholders stelt de Aw beleidsregels op, waarin de Aw aangeeft hoe ze omgaat met deze mogelijkheden. De Aw kan nu vanuit vertrouwen lokale omstandigheden mee laten wegen en het volkshuisvestelijk belang betrekken in haar beoordeling.
Er zijn te weinig woningen en de sociale huurwoningmarkt is vastgelopen. In de Staat over 2021 vraagt de Aw daarom om meer aandacht en meer regie van gemeenten en Rijk: verbeter de condities zodat corporaties sneller, meer en betere woningen kunnen realiseren.
Bij het governance-toezicht kijkt de Aw voortaan ook naar het volkshuisvestelijk belang en zo nodig naar cultuur en gedrag bij de corporatie. Niet meer elke 4 jaar, maar alleen als het nodig is.
Er moet meer en beter inzicht komen in de realiseerbaarheid van lokale prestatieafspraken en de begrote investeringen van corporaties. Ook waarschuwt de Aw in de Staat over 2022 voor de gevolgen van vergaande huurverlagingen en wijst ze op de noodzakelijke beschikbaarheid van betaalbare bouwgrond om nieuwbouw te realiseren. In maart 2023 organiseert de Aw voor het eerst regiobijeenkomsten om de Staat van de corporatiesector onder de aandacht te brengen en te bespreken met de sector. De Aw gaat het gesprek aan met bestuurders en commissarissen van woningcorporaties.
Een onderzoek van Nieuwsuur naar vastgoedbezit van bestuurders en commissarissen van woningcorporaties geeft in juni 2023 reden tot zorg over belangenverstrengeling en het moreel kompas in de corporatiesector. Naar aanleiding hiervan stellen VTW en Aedes de handreiking Opnieuw beoordelen vastgoedbezit op. Dit helpt het gesprek tussen RvC en bestuurders of commissarissen onderling. De Aw doet zelf ook onderzoek en in 2024 publiceert zij 5 aanbevelingen voor het voorkomen van (de schijn van) belangenverstrengeling. Ook publiceert ze de handreiking Voorkomen van (schijn van) belangenverstrengeling, met voorbeelden van de manier waarop de Aw dat beoordeelt.
Het proces voor het maken van (prestatie)afspraken tussen overheden en corporaties leidt onvoldoende tot concrete en harde afspraken met een haalbaar tijdspad, aldus de Staat over 2023. In 2024 organiseert de Aw ook voor het eerst een bijeenkomst met stakeholders om verder door te praten over de resultaten van de regiobijeenkomsten over de Staat van de corporatiesector 2023.
De Aw past in 2024 voor het eerst de hardheidsclausule toe. Dit gebeurt bij verzoeken van 2 corporaties. Zij vroegen ontheffing van het verbod op het inbrengen van aanvullend vermogen in met hen verbonden ondernemingen voor het beheren en verhuren van huurwoonwagens. Een belangrijke overweging daarbij is dat het huisvesten van woonwagenbewoners een van de kerntaken is van woningcorporaties.
Na 10 jaar Aw is het toezicht door de Aw aangepast aan de veranderde omstandigheden. Die ontwikkeling staat nooit helemaal stil. Wijzigingen van de Woningwet hebben handhaving op basis van principes en de geest van de wet mogelijk gemaakt. De verbetering van de governance van woningcorporaties geeft meer vertrouwen in het handelen van de sector. Het meer centraal stellen van de opgave voor sociale huisvesting maakt het voeren van het goede gesprek over wat in het belang is van de volkshuisvesting mogelijk en noodzakelijk. Zowel met de individuele corporaties als stakeholders en beleidsmakers. Door de jaren heen en door contacten met stakeholders en relevante kennisinstituten is de Aw zich ook gaan toeleggen op het actief signaleren van trends en agenderen van ontwikkelingen en het op basis daarvan delen van kennis. Met maatschappelijke impact als doel.
De maatschappelijke opgave blijft het focuspunt. De Aw zal zich blijven inzetten opdat woningcorporaties hun kerntaak goed kunnen blijven vervullen. In een robuust en professioneel corporatiestelsel. Zodat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen, nu en in de toekomst.
